Compra e Venda de Imóvel Alugado e o Direito de Preferência

O Direito de Preferência à compra e venda de imóvel é uma determinação legal a ser suportada tanto pelo comprador, quanto pelo o locatário. Saiba mais!

Vai comprar um imóvel que está locado? Então é preciso entender um pouco sobre Direito de Preferência.

O mundo dos negócios imobiliários está repleto de normas especiais e gerais que exigem daqueles que precisam comprar um imóvel um pouco mais de conhecimento jurídico. Não me refiro ao conhecimento jurídico em sentido amplo, mas aquele mínimo que possibilita ao pretenso comprador trilhar uma rota segura durante a aquisição do tão sonhado bem imóvel.

Além de ser primordial a contratação de um especialista na área, é preciso que o adquirente também leia e se informe sobre o que é necessário para poder, inclusive, dialogar com o especialista contratado, notadamente quando sabe que está comprando um imóvel que se encontra alugado.

É possível comprar um imóvel alugado

Não é impossível vender ou comprar um imóvel que se encontra locado, entretanto, é importante ao adquirente saber que o locatário possui alguns direitos, dentre eles, a preferência quando da alienação do bem imóvel a ele locado, e, em idênticas condições àquelas que foram ofertadas ao pretenso comprador.

Na hipótese, independente da locação do imóvel ser residencial ou comercial, a Lei 8245/90, popularmente conhecida como a Lei do Inquilinato, possui normas que visam proteger a relação locatícia que vige, e, evidentemente, mais especificamente o locatário que nele reside ou que possui um fundo de comércio no imóvel locado.

A referida lei determina que “o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca”. Além disso, a sobredita notificação deverá obrigatoriamente conter, integralmente, o modo como se dará o negócio jurídico, isto é: o preço, as condições, a forma de pagamento e se pesam, ou não, ônus sobre o bem imóvel. 

O locador pode colocar o bem imóvel à venda sem comunicar ao inquilino? 

Poder ele até pode, mas sofrerá com as consequências que decorrem da inobservância do preceito legal específico. Orientamos para que não o faça, pois se o locador simplesmente colocar o seu imóvel à venda, sem oferecer primeiramente ao locatário, recai sobre aquele a possibilidade deste pleitear, no prazo de seis meses, indenização por perdas e danos, ou, caso queira e tenha condições financeiras de depositar o valor em que foi realizado a transação, haver para si o imóvel locado.

Vale dizer que, é preciso que o locatário tenha o seu contrato de locação averbado trinta dias antes do registro da alienação, no competente cartório de imóveis. Neste ponto, é preciso advertir sobre uma prática muito utilizada no mercado imobiliário por alguns compradores e vendedores, que consiste no fato da compra e venda do bem imóvel haver sido realizada por um preço e o registro em cartório de imóveis se dá por um outro valor, via de regra, abusivamente menor. Será com base no valor registrado em cartório, que aquele inquilino não notificado previamente da alienação, poderá pleitear em juízo o seu direito de preferência, inobservado pelo locador.

Uma boa prática

O pretenso comprador, desde o momento em que o imóvel foi colocado à venda, precisa ser objetivamente informado se o inquilino já respondeu expressamente a notificação determinada em lei, declinando da preferência à alienação do imóvel, que está interessado. Lembrando que, o inquilino, no prazo de trinta dias, deve exercer esse direito, repete-se, de modo expresso, sob pena de não o fazendo presumir-se o declínio do exercício.

Portanto, exija que o vendedor apresente essa documentação devidamente assinada pelo inquilino, ou comprovadamente recebida por este. Uma boa prática, é quando da sua primeira visita ao imóvel que desejar comprar, faça uma espécie de “sondagem” com as pessoas que residem no imóvel, para “sentir” se elas possuem conhecimento expresso sobre aquela venda.

Acrescente-se que, na maioria dos contratos de locação, e porque não dizer todos, há a chamada Cláusula de Vigência, que é uma norma contratual garantidora da permanência do inquilino no imóvel que você deseja comprar, durante a vigência do contrato.

A presença do advogado pode evitar com que você tenha uma grande dor de cabeça, ao longo do prazo

Comprar um imóvel, em que há um contrato de locação vigente, não é impossível, como dito acima, mas requer que você tenha o acompanhamento de um profissional qualificado para lhe assessorar durante todo o procedimento da alienação, até o efetivo registro no cartório de imóveis competente. E vale dizer que, essa assessoria não se limita apenas à parte que vai comprar o imóvel, mas deve estender-se àquela que está ocupando o imóvel, no caso, o locatário.

Poder contar com uma assessoria de um profissional da advocacia qualificado é de extrema importância, especialmente para que o seu negócio jurídico se aperfeiçoe pautado na legalidade, e, evite que você possa atrair um real prejuízo ou uma futura e grande “dor de cabeça”.

Evidente que há outras peculiaridades no que tange a essa modalidade de alienação imobiliária, mas como dito anteriormente o objetivo do presente artigo é municiar o pretenso comprador com alguns instrumentos teóricos que podem ajudá-lo com um mínimo necessário à realização preliminar desse tipo de transação jurídica, sem dispensar a presença do profissional especializado, até a sua concretização, notadamente em razão da complexidade que envolve o ato.

Se você possui mais alguma dúvida ou precisa de mais esclarecimentos sobre esse tipo de negócio, fale agora com nosso escritório, estamos aptos a lhe ajudar.

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Jorão Gomes

Jorão Gomes

Advogado, Professor Universitário, Mestre em Direito, Estado e Cidadania; Especialista em Responsabilidade Civil com didática voltada ao Ensino Superior; Autor e Coautor de Livros e Artigos Jurídicos, fundador e CEO do Escritório de Advocacia & Consultoria Jurídica Jorão Gomes

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